NPA (Non-performing Assets – notleidende Vermögenswerte)

NPE zuzüglich in Besitz genommene Vermögenswerte

NPE (Non-performing Exposures – notleidende Risikopositionen)

Risikopositionen (Kredite, Schuldtitel, außerbilanzielle Posten), die nicht zu Handelszwecken gehalten werden und mindestens eines der beiden folgenden Kriterien erfüllen: (a) wesentliche Risikopositionen, die mehr als 90 Tage überfällig sind (b) ungeachtet etwaiger überfälliger Beträge und der Anzahl der Verzugstage wird es als unwahrscheinlich angesehen, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten in voller Höhe begleichen wird, ohne Sicherheiten zu verwerten Notleidende Risikopositionen schließen die ausgefallenen und die wertgeminderten Risikopositionen ein. Der Gesamtbetrag notleidender Risikopositionen ergibt sich aus der Summe notleidender Kredite, notleidender Schuldtitel und notleidender außerbilanzieller Posten.

NPL (Non-performing Loans – notleidende Kredite)

Kredite, die nicht zu Handelszwecken gehalten werden und mindestens eines der beiden folgenden Kriterien erfüllen: (a) wesentliche Kredite, die mehr als 90 Tage überfällig sind (b) ungeachtet etwaiger überfälliger Beträge oder der Anzahl überfälliger Tage wird es als unwahrscheinlich angesehen, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten in voller Höhe begleichen wird, ohne Sicherheiten zu verwerten. Notleidende Kredite schließen ausgefallene und wertgeminderte Kredite ein. NPL sind Bestandteil von NPE.

NPL-WUs (Workout Units – Abwicklungseinheiten)

Organisatorisch getrennte und eigens hierfür eingerichtete Einheiten der Bank, die sich ausschließlich mit der Abwicklung von NPL befassen. Hierunter können auch junge Zahlungsrückstände (d. h. noch nicht als NPL eingestufte Risikopositionen) oder in Besitz genommene Vermögenswerte fallen.

NPV (Net Present Value – Nettobarwert)

Der ausstehende Nominalbetrag abzüglich der Summe der künftigen Verbindlichkeiten aus dem Kapitaldienst (Zins und Tilgung) für die bestehende Schuld, die mit einem vom vereinbarten Zinssatz abweichenden Diskontierungssatz abgezinst werden.

OMV (Open Market Valuation — aktueller Verkehrswert)

Der Preis, zu dem ein Vermögenswert unter Wettbewerbsbedingungen versteigert würde. Der aktuelle Verkehrswert ist gleichbedeutend mit dem Marktwert.

PD (Probability of Default –Ausfallwahr-scheinlichkeit)

Wahrscheinlichkeit des Ausfalls eines Kreditnehmers im Laufe eines Jahres.

Sanierungsplan

Von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen erstelltes Dokument, in dem dargelegt wird, mit welchen Maßnahmen im Fall einer erheblichen Verschlechterung der Finanzlage die finanzielle Stabilität wiederhergestellt werden soll, wie in dem EU-weiten Rahmen für Krisenprävention, Krisenmanagement und Abwicklung gefordert.

Forbearance

Forbearance (auf Deutsch: Stundung oder Nachsicht) bezeichnet eine Situation, in der ein Kreditgeber einem Kreditnehmer entgegenkommt, der Schwierigkeiten hat, seine Zahlungen zu leisten. Der Kreditgeber ändert vorübergehend die Bedingungen des Kredits, um dem Kreditnehmer finanziellen Spielraum zu verschaffen und eine Kreditvertragsstörung (z. B. Zahlungsverzug oder Insolvenz) zu vermeiden.

Typische Maßnahmen der Forbearance

1. Zahlungsaufschub (Stundung):

   • Der Kreditgeber erlaubt dem Kreditnehmer, Zins- und/oder Tilgungszahlungen für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen.

2. Reduzierung der Zahlungen:

   • Die monatlichen Raten werden vorübergehend verringert.

3. Laufzeitverlängerung:

   • Die Kreditlaufzeit wird verlängert, um die monatlichen Belastungen zu senken.

4. Umschuldung oder Refinanzierung:

   • Der bestehende Kredit wird durch neue Kreditbedingungen ersetzt, die dem Kreditnehmer entgegenkommen.

5. Zinssatzsenkung:

   • Der Kreditgeber reduziert den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum, um die finanziellen Belastungen des Kreditnehmers zu verringern.

Ziele von Forbearance

• Vermeidung von Kreditausfällen: Der Kreditgeber versucht, eine Eskalation (z. B. Notleidender Kredit, Insolvenz) zu verhindern.

• Erhalt der Kundenbeziehung: Der Kreditgeber signalisiert Kulanz und bewahrt die langfristige Beziehung.

• Minimierung von Verlusten: Eine Forbearance-Lösung kann wirtschaftlich sinnvoller sein als die vollständige Abschreibung des Kredits.

Mögliche Risiken für den Kreditgeber

1. Erhöhtes Ausfallrisiko:

   • Forbearance birgt das Risiko, dass der Kreditnehmer nach Ablauf der Erleichterungen dennoch zahlungsunfähig wird.

2. Verzerrte Bilanzierung:

   • Wiederholte Forbearance-Maßnahmen können dazu führen, dass Kreditgeber Problemkredite nicht als notleidend einstufen, was die Transparenz mindert.

Seniorkredit

Ein Seniorkredit (auch Senior Loan oder Senior Debt. erstrangiges Darlehen) ist eine Form der Fremdfinanzierung, bei der der Kreditgeber Vorrang gegenüber anderen Gläubigern bei der Rückzahlung hat, insbesondere im Fall einer Insolvenz oder Liquidation des Kreditnehmers. Der Begriff "senior" bezieht sich auf den Rang oder die Priorität des Kredits im Vergleich zu anderen Verbindlichkeiten.

Mezzanine

Ein Mezzaninekredit (oder Junior-Loan, Nachrang-Darlehen) ist eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital. Es handelt sich um eine nachrangige Finanzierung, die häufig in Unternehmens- oder Immobilienfinanzierungen eingesetzt wird. Im Falle einer Insolvenz wird der Mezzaninekredit erst nach den Seniorkrediten (vorrangigen Schulden) bedient, aber vor dem Eigenkapital.

Debt-Mezzanine

Im Vordergrund des Debt Mezzanine (reines Nachrangdarlehen) steht der  Festzins, der sich üblicherweise in einem Verzinsungsbereich von ca. 8-12 % p.a. einpendelt.

Equity-Mezzanine

Im Vordergrund des Equity Mezzanine (partiarisches Darlehen) steht die Gewinnbeteiligung (Equity Kicker). Üblicherweise wird ein Festzins i.H.v. ca. 8% p.a. zzgl. einer 5-20 prozentigen Gewinnbeteiligung vereinbart. Die Gesamtverzinsung liegt bei > 14 % p.a.

ICR - Interest Cover Ratio

Zinsdeckungsgrad: Gibt das Verhältnis der Zinsaufwendung zu den Einnahmen wieder. Daher ist der Businessplan von besonderer Bedeutung.

DCSR - Debt Service Cover Ratio

Schuldendienstdeckungsgrad: Zinsen & Tilgung werden den Einnahmen gegenübergestellt. Daher ist der Businessplan von besonderer Bedeutung.

LTV - Loan-to-Value

Kreditvolumen zu Kaufpreis bzw. zum Verkehrswert (Value). Daher ist die Immobilienbewertung besonders wichtig.

LTC- Loan-to-Cost

Kreditvolumen zu Gesamtinvestitionskosten (Cost). Daher ist der Businessplan von besonderer Bedeutung.

Kreditvertragsstörungen treten auf, wenn ein Kreditnehmer seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber nicht einhält. Diese Störungen können in unterschiedliche Arten unterteilt werden, je nach Ursache und Schweregrad. Hier sind die wichtigsten:

1. Zahlungsverzug

• Der Kreditnehmer kommt mit der Rückzahlung von Zins- und/oder Tilgungsraten in Verzug.

• Häufigste Form von Kreditvertragsstörungen.

• Folgen:

  • Verzugszinsen werden berechnet.

  • Der Kreditgeber kann Mahnungen aussprechen und die Forderung nach einer Frist vollständig fällig stellen.

  • Zins- oder Tilgungszahlungen sind seit mehr als 90 Tagen überfällig, dann NPL (kurz für Non-Performing Loan, auf Deutsch: notleidender Kredit)

2. Verletzung von Vertragspflichten (Covenant-Bruch)

• Der Kreditnehmer verstößt gegen vertragliche Nebenpflichten, sogenannte Covenants. Diese können beispielsweise beinhalten:

  • Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (z. B. Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad).

  • Pflicht zur Information bei Veränderungen der Vermögenslage.

  • Einschränkung weiterer Verschuldung.

• Folgen:

  • Kreditkündigung oder Nachverhandlungen mit Anpassung der Konditionen.

3. Verschlechterung der Bonität

• Die finanzielle Situation des Kreditnehmers verschlechtert sich erheblich, z. B. durch:

  • Insolvenz des Unternehmens.

  • Verlust des Arbeitsplatzes (bei Privatpersonen).

• Folgen:

  • Neubewertung des Risikos durch den Kreditgeber.

  • Mögliche Anpassung des Kredits, z. B. durch höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten.

  • Der Kreditgeber kann seine Ansprüche im Insolvenzverfahren geltend machen.

4. Vertragskündigung durch den Kreditgeber

Bei schwerwiegenden Vertragsstörungen kann der Kreditgeber den Kreditvertrag außerordentlich kündigen.

Ein NPL (kurz für Non-Performing Loan, auf Deutsch: notleidender Kredit) ist ein Kredit, bei dem der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen über einen längeren Zeitraum nicht nachkommt. Notleidende Kredite schließen ausgefallene und wertgeminderte Kredite ein. NPL sind Bestandteil von NPE (Non-performing Exposures – notleidende Risikopositionen). Diese Kredite gelten als risikobehaftet, da die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass der Kreditgeber nicht die vollständige Rückzahlung erhält. Ein Kredit wird in der Regel als notleidend eingestuft, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

1. Zahlungsverzug

• Zins- oder Tilgungszahlungen sind seit mehr als 90 Tagen überfällig.

2. Unsichere Rückzahlung

• Es wird erwartet, dass der Kreditnehmer den Kreditbetrag ohne die Verwertung von Sicherheiten nicht zurückzahlen kann.

3. Bedeutung von NPLs für Banken und Kreditgeber

• Notleidende Kredite stellen ein erhebliches Problem für Kreditinstitute dar, da sie:

  • Erträge schmälern: Zins- und Tilgungszahlungen fallen aus.

  • Kapital binden: Banken müssen Rückstellungen für mögliche Verluste bilden, was ihre Kapitalbasis belastet.

  • Risiken erhöhen: Zu viele NPLs können die Stabilität der Bank gefährden.

  Die Europäische Zentralbank (EZB) und andere Aufsichtsbehörden haben daher strenge Regelungen zur Überwachung und Reduzierung von NPLs eingeführt.

4. Bewältigung von NPLs

Restrukturierung:

Anpassung der Rückzahlungsbedingungen, z. B. durch längere Laufzeiten oder niedrigere Raten.

Forbearance-Maßnahmen:

• Zahlungsaufschub (Stundung):

Der Kreditgeber erlaubt dem Kreditnehmer, Zins- und/oder Tilgungszahlungen für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen.

• Reduzierung der Zahlungen:

  • Die monatlichen Raten werden vorübergehend verringert.

• Laufzeitverlängerung:

  • Die Kreditlaufzeit wird verlängert, um die monatlichen Belastungen zu senken.

• Umschuldung oder Refinanzierung:

  • Der bestehende Kredit wird durch neue Kreditbedingungen ersetzt, die dem Kreditnehmer entgegenkommen.

• Zinssatzsenkung:

  • Der Kreditgeber reduziert den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum, um die finanziellen Belastungen des Kreditnehmers zu verringern.

Verkauf von NPL-Portfolios:

Banken verkaufen notleidende Kredite an spezialisierte Investoren (z. B. Hedgefonds).

Verwertung von Sicherheiten:

Verkauf, Einziehung oder Zwangsversteigerung von Immobilien oder anderen Sicherheiten. In diesem Rahmen benötigen Banken Immobilienspezialisten, die die optimale Grundlage für die Verwertung schaffen.

Abschreibung:

Wenn keine Rückzahlung möglich ist, wird der Kredit als Verlust abgeschrieben.

Private Debt ist eine Alternative zur traditionellen Fremdfinanzierung durch Banken und umfasst eine breite Palette von Finanzierungsinstrumenten.

Merkmale von Private Debt:

• Nicht öffentlich gehandelt: Im Gegensatz zu Anleihen oder Aktien werden Private-Debt-Instrumente nicht an Börsen gehandelt.

• Individuelle Strukturierung: Die Bedingungen wie Zinssätze, Tilgungspläne und Sicherheiten können individuell ausgehandelt werden.

• Höhere Renditen: Private Debt bietet oft höhere Zinsen als traditionelle Bankkredite, da die Risiken in der Regel größer sind.

• Direkte Kreditvergabe: Investoren arbeiten direkt mit den Kreditnehmern, oft ohne Zwischenhändler.

Beispiele für Private Debt:

1. Direct Lending: Direktvergabe von Krediten an Unternehmen, oft für Wachstumsfinanzierung, Übernahmen oder Restrukturierungen.

2. Mezzanine Debt: Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital, oft ohne Besicherung, aber mit höherem Risiko und Ertrag.

3. Distressed Debt: Kredite oder Anleihen von Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten.

4. Real Estate Debt: Finanzierung von Immobilienprojekten.

5. Infrastructure Debt: Kredite zur Finanzierung von Infrastrukturprojekten wie Straßen oder Energieanlagen.

Vorteile für Unternehmen:

• Flexibilität: Bietet maßgeschneiderte Finanzierungsoptionen.

• Schnellere Prozesse: Im Vergleich zur traditionellen Bankenfinanzierung.

• Zugang zu Kapital: Auch für Unternehmen mit begrenztem Zugang zu öffentlichen Märkten.

Vorteile für Investoren:

• Diversifikation: Ergänzt traditionelle Anlageklassen wie Aktien und Anleihen.

• Stabile Erträge: Regelmäßige Zinszahlungen.

• Inflationsschutz: Viele Private-Debt-Investments sind inflationsgesichert.

Private Debt ist besonders bei institutionellen Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Private-Equity-Fonds beliebt, da es eine attraktive Rendite-Risiko-Kombination bietet.

Risikomanagement

Jede Entscheidung immobilien- und finanzwirtschaftlicher Art ist mit einer Unsicherheit/Risiko behaftet.

Unsicherheiten bei Immobilienwirtschaftlichen Entscheidungen:

•Werthöhe

•Preisniveau

•Zinsentwicklung

•Vermietungsstand

•Instandhaltungsaufwendungen etc.

Eine permanente Immobilienbewertung lassen sich Chancen- und Gefahrenpotentiale ermitteln und feststellen.

Risikokontrolle erhöht Sicherheit und Immobilienwerterhalt. Ständige Überwachung der Risikosituation durch Soll-/Ist-Vergleich und Dokumentation der Veränderungen bei Risikopositionen

Bei Immobilienkrediten sind Sicherheiten entscheidend, um das Risiko des Kreditgebers abzusichern. Die Art der Sicherheiten hängt von der Art des Kredits (z. B. Baufinanzierung, gewerblicher Immobilienkredit) und dem Kreditgeber ab. Typische Sicherheiten sind:

1. Grundpfandrechte

a) Grundschuld:

• Am häufigsten genutzte Sicherheit.

• Eine flexible, im Grundbuch eingetragene Belastung, die dem Kreditgeber das Recht gibt, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zu verwerten (Zwangsversteigerung).

b) Hypothek:

• Ähnlich wie die Grundschuld, aber enger an die Höhe und Dauer des Kredits gebunden. Bei vollständiger Rückzahlung erlischt sie automatisch.

2. Abtretung von Forderungen

Mieteinnahmen: Bei vermieteten Immobilien können die Mieteinnahmen als Sicherheit abgetreten werden.

Bausparverträge oder Lebensversicherungen: Deren Ansprüche werden an den Kreditgeber übertragen, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird.

3. Bürgschaften

Dritte Personen (z. B. Familienmitglieder oder Geschäftspartner) verpflichten sich, im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers den Kredit zu übernehmen.

4. Eigenkapital und Eigenleistungen

Kreditgeber verlangen oft eine Mindest-Eigenkapitalquote (z. B. 10–20 % der Kreditsumme). Dieses Eigenkapital dient indirekt als Sicherheit, da der Kreditnehmer selbst ein finanzielles Risiko trägt.

Eigenleistungen (z. B. Bauarbeiten): Diese werden ebenfalls als Wertbeitrag angerechnet.

5. Nachrangige Sicherheiten

Falls der Kreditnehmer bereits eine andere Immobilie besitzt, kann diese als nachrangige Sicherheit genutzt werden.

6. Sachwerte und Vermögenswerte

Fahrzeuge, Maschinen oder andere Vermögenswerte können als zusätzliche Sicherheiten herangezogen werden, besonders bei gewerblichen Immobilienkrediten.

7. Verpfändung von Wertpapieren oder Bankguthaben

Festverzinsliche Wertpapiere oder ein Sparguthaben können als Sicherheit verpfändet werden.

8. Negative Klauseln (Negativerklärung)

Der Kreditnehmer verpflichtet sich, ohne Zustimmung des Kreditgebers keine weiteren Belastungen auf die Immobilie eintragen zu lassen.

Praxisbeispiel bei einer Immobilienfinanzierung:

Ein Kreditnehmer möchte eine Immobilie im Wert von 1.000.000 € kaufen und benötigt dafür einen Kredit von 800.000 €. Der Kreditgeber sichert sich durch:

1. Eintragung einer Grundschuld über 800.000 € auf die zu finanzierende Immobilie.

2. Abtretung der künftigen Mieteinnahmen (bei Vermietung).

3. Nachweis eines Eigenkapitalanteils von 200.000 €.

Mit dieser Kombination minimiert die Bank ihr Risiko.

Verfahren zur Ermittlung des Markt-/Verkehrswertes

Die Bewertung von Immobilien erfolgt weltweit nach ähnlichen und gar denselben Prinzipen und Verfahren. Als Ergebnis führen die Bewertungsmethoden zu einem Verkehrs- oder Marktwert. Dabei sind die Begriffe Verkehrswert und Marktwert gleich bedeutend.

Zur Ermittlung des Marktwertes können drei Verfahren angewandt werden.  Sowohl national als auch international unterscheidet man drei Bewertungsmethoden:

•Vergleichswertverfahren   (engl. Comparison method)

•Sachwertverfahren            (engl. cost method)

•Ertragswertverfahren  (engl. investment method)

Auf Basis dieser Verfahren lässt sich der Markt-/Verkehrswert ermitteln.

Markt-/Verkehrswert

In Deutschland wird im § 194 Baugesetzbuch der Verkehrswert und Marktwert definiert. Darin heisst es:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Diese Definition des Verkehrs- und Marktwertes entspricht vom Sinn und Inhalt her den internationalen Definitionen des Marktwertes nach dem so genannten Red Book der, Blue Book oder den IAS.

Zum Beispiel wird der Marktwert im Blue Book des Europäischen Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen mit Sitz in Brüssel TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) gem. European Valuation Standard (EVS1) wie folgt definiert.

“The estimated amount for which the property should exchange on thedate of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s lengthtransaction after proper marketing wherein the parties had each actedknowledgeably, prudently and without compulsion.”

Sinngemäß ist der Marktwert der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Sorgfalt und ohne Zwang handelt.“

Die Marktwertdefinition des der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem britischen  und weltweit tätigen Berufsverband von Immobilienfachleuten entspricht den obigen Definitionen.

Als gemeinsame Basis der Marktwerte ist die stichtagsbezogene Ermittlung eines objektiven Preises für eine hypothetische Veräußerung oder für einen Erwerb im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwischen zwei unabhängigen Parteien unter Ausschluss von Zwang, ungewöhnlichen  und persönlichen Verhältnissen.

Der Marktwert repräsentiert den voraussichtlichen Preis, den eine Immobilie im aktuellen Marktumfeld erzielen könnte, ohne besonderen Druck oder Zwang zu einem Verkauf. Der Marktwert kann aufgrund von Angebot und Nachfrage, wirtschaftlichen Entwicklungen und Marktlage stark schwanken.

Er dient als Basis für Kaufpreise, Verkaufsentscheidungen, Versicherungsbewertungen oder Gutachten.

Beleihungswert

Als Beleihungswert ist der Wert anzusetzen, der während der Beleihungszeit (i.d.R. Laufzeit des Kredites) beim Verkauf des Objektes jederzeit erzielt werden kann.

Während dieser Zeit muss sich die Bank sicher sein, den angenommenen Wert des Objektes bei Verwertung realisieren zu können. Dieser langfristig und sicher erzielbare Wert ist der Beleihungswert.

Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Wert einer Immobilie, der den langfristigen Wert auch unter ungünstigen wirtschaftlichen Bedingungen widerspiegeln soll. Er stellt den Wert dar, den ein Kreditinstitut als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Der Beleihungswert soll sicherstellen, dass die Bank über die gesamte Kreditlaufzeit auch bei möglichen Marktschwankungen einen ausreichenden Sicherungswert für das verliehene Kapital hat.

Der Beleihungswert ist weniger volatil als der Marktwert und bleibt auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten stabil.

Der Beleihungswert ist zeitraumbezogen.

Im Vergleich dazu ist der Marktwert stichtagsbezogen.

Deutsche Verfahren zur Ermittlung des Markt-/Verkehrswertes

In Deutschland ist der Verkehrswert in § 194 Baugesetzbuch definiert.

Die Ermittlung des Verkehrswertes ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

In dieser sind drei Bewertungsmethoden angegeben und normiert:

•  Vergleichswertverfahren  

•  Ertragswertverfahren 

•  Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer Alterswertminderung, Baumängel und Bauschäden, der sonstigen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale und des Bodenwerts ermittelt. Da die bloßen Kosten einer Sache nicht mit ihrem Wert identisch sind und vielfach sogar nicht unerheblich davon abweichen, führt der „bloße“ Sachwert insbesondere bei Renditeobjekten zu einem Wert, den die Sache gerade nicht wert ist. Dies lässt sich nur vermeiden, wenn in marktorientierter Weise wirtschaftliche Gesichtspunkte in das Sachwertverfahren integriert werden. Aus diesem Grunde ist die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Lage auf dem Grundstücksmarkt) integraler Bestandteil der Sachwertermittlung.

Ertragswertverfahren

1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1.     aus dem ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag; der Ermittlung des   Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder

2.     aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren). Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen      Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.

3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen.

Vergleichswertverfahren

1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Risikomanagement

Jede Entscheidung immobilien- und finanzwirtschaftlicher Art ist mit einer Unsicherheit/Risiko behaftet.

Unsicherheiten bei Immobilienwirtschaftlichen Entscheidungen:

•Werthöhe

•Preisniveau

•Zinsentwicklung

•Vermietungsstand

•Instandhaltungsaufwendungen etc.

Eine permanente Immobilienbewertung lassen sich Chancen- und Gefahrenpotentiale ermitteln und feststellen.

Risikokontrolle erhöht Sicherheit und Immobilienwerterhalt. Ständige Überwachung der Risikosituation durch Soll-/Ist-Vergleich und Dokumentation der Veränderungen bei Risikopositionen